היטל השבחה: מתי משלמים, כיצד מחשבים ומתי ניתן לקבל פטור?

מבוא

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל, בתנאים הקבועים בדין, על בעל מקרקעין או על חוכר לדורות בעקבות עלייה בשווי המקרקעין שנגרמה כתוצאה מפעולה תכנונית משביחה. מקורו של החיוב בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה־1965, ובהוראות התוספת השלישית לחוק, הקובעות את זהות החייב, האירועים היוצרים השבחה, שיעור ההיטל, מועד תשלומו, דרכי עריכת השומה והאפשרויות העומדות בפני מי שמבקש לחלוק על החיוב.

להיטל ההשבחה עשויה להיות משמעות כלכלית ניכרת בעסקאות מקרקעין, בהליכי רישוי ובהליכי תכנון ובנייה. לכן, לפני מכירת נכס, רכישתו או הגשת בקשה להיתר בנייה, ראוי לבדוק אם אושרו במהלך השנים תוכניות, הקלות או שימושים חורגים שעשויים להקים חבות בהיטל. בדיקה מוקדמת עשויה למנוע מצב שבו דרישה בלתי צפויה לתשלום מעכבת את השלמת העסקה או את קבלת האישורים הדרושים לרישום הזכויות.

מהי השבחה במקרקעין

התוספת השלישית לחוק מגדירה “השבחה” כעלייה בשווי המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. מכאן שלא די בכך ששוויו של הנכס עלה במשך השנים. עליית שווי שמקורה בהתפתחות השוק, בעלייה כללית במחירי הנדל״ן או בשיפור סביבת המקרקעין שאינו נובע מאחד האירועים התכנוניים המנויים בחוק, אינה מקימה כשלעצמה חבות בהיטל השבחה.

לעומת זאת, תוכנית המאפשרת תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד, הגדלת מספר יחידות הדיור או שימוש בעל ערך כלכלי גבוה יותר עשויה ליצור השבחה חייבת. כך גם הקלה המאפשרת לחרוג מהוראות התוכנית או היתר לשימוש חורג, ככל שהם מוסיפים למקרקעין תועלת כלכלית ממשית.

גם כאשר התקיים אירוע תכנוני, אין משמעות הדבר כי נוצרה בהכרח השבחה כספית. יש לבדוק אם הפעולה אכן העלתה את שווי המקרקעין, תוך התחשבות במגבלות תכנוניות, בעלויות התאמה ובנייה, במאפייניו הפיזיים והמשפטיים של הנכס ובמידת היכולת המעשית לנצל את הזכויות החדשות.

על מי חל החיוב בהיטל השבחה

החבות מוטלת, ככלל, על מי שהיה בעל המקרקעין או החוכר לדורות במועד שבו אושרה הפעולה התכנונית המשביחה. בעסקת מכר מקובל לקבוע בהסכם מי מהצדדים יישא בתשלומים הנובעים מתוכניות שאושרו לפני חתימת ההסכם ומי יישא בחיובים שמקורם בתוכניות שיאושרו לאחר מכן.

עם זאת, החלוקה החוזית בין המוכר לרוכש מחייבת בראש ובראשונה את הצדדים להסכם, ואין בה כשלעצמה כדי לשנות את זהות החייב כלפי הוועדה המקומית בהתאם להוראות הדין. משום כך, סעיף העוסק בהיטל השבחה בהסכם מכר צריך להיות מנוסח באופן ברור ולהתייחס לא רק למועד התשלום, אלא גם למועד אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג, וכן למנגנון הטיפול במקרה שבו תתקבל שומה לאחר השלמת העסקה.

מהו שיעור היטל ההשבחה וכיצד הוא מחושב

שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה. לצורך קביעתו נערכת שומה הבוחנת את שווי המקרקעין במצב התכנוני שקדם לאירוע המשביח לעומת שוויים לאחריו. ההפרש בין שני המצבים, ככל שהוא נובע מן הפעולה התכנונית, הוא ההשבחה שממנה נגזר ההיטל.

לשם המחשה, אם נמצא כי תוכנית העלתה את שווי המקרקעין בסכום של 400,000 ש״ח, היטל ההשבחה יהיה, ככלל, 200,000 ש״ח, בכפוף להוראות הדין, להצמדות, לפטורים ולהכרעות שמאיות או משפטיות שעשויות להשפיע על החישוב.

השומה אינה אמורה להתבסס רק על היקף זכויות הבנייה שנוספו באופן תאורטי. עליה להביא בחשבון, בין היתר, את מאפייני הנכס, עסקאות השוואה, אפשרויות הניצול הסבירות, מגבלות תכנון, עלויות הנדרשות לצורך מימוש הזכויות ולעיתים גם את פרק הזמן הצפוי עד לניצולן. משום כך, מחלוקות בהיטל השבחה עשויות להיות מחלוקות שמאיות, משפטיות או משולבות.

מתי משלמים היטל השבחה

יש להבחין בין האירוע היוצר את ההשבחה לבין מועד תשלום ההיטל. ההשבחה נבחנת ביחס למועד הקובע של הפעולה התכנונית, אולם תשלום ההיטל נדחה, ככלל, עד ל“מימוש זכויות” במקרקעין.

מימוש זכויות עשוי להתרחש, בין היתר, בעת העברת זכויות במקרקעין הטעונה רישום, כגון מכירת הנכס; בעת קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא ניתן היה לקבל אלמלא הפעולה התכנונית המשביחה; או בעת התחלת שימוש בפועל בהתאם לתוכנית המשביחה, בהתאם לחלופות ולהגדרות הקבועות בתוספת השלישית. לא כל העברה או פעולה במקרקעין נחשבת בהכרח למימוש, ולצד הכלל קיימים חריגים שיש לבחון בהתאם לנסיבות.

בפועל, שאלת היטל ההשבחה מתעוררת פעמים רבות בעת מכירת נכס, משום שלצורך רישום העברת הזכויות נדרש אישור של הרשות המקומית. דרישה לתשלום שלא הובאה בחשבון מראש עלולה לעכב את מסירת האישורים ואת השלמת הרישום, ולכן מומלץ לברר את החשיפה האפשרית כבר במסגרת ההכנות לעסקה.

כיצד ניתן לחלוק על שומת היטל השבחה

סעיף 14 לתוספת השלישית קובע את דרכי התקיפה של שומת היטל השבחה. הבחירה במסלול המתאים תלויה במהות המחלוקת.

כאשר החייב אינו חולק על עצם החבות אלא על גובה ההשבחה בלבד, ניתן לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע. לעומת זאת, כאשר המחלוקת נוגעת לעצם קיומה של החבות, לפרשנות הוראות החוק, לתחולת פטור או לסוגיה משפטית אחרת, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. ועדת הערר רשאית, במקרים המתאימים, למנות שמאי מייעץ לצורך בירור הסוגיות השמאיות.

על החלטתו של שמאי מכריע ניתן להגיש ערר לוועדת הערר. על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים, בהתאם להוראות הדין. ככלל, המועד לנקיטת הליכים בקשר לשומה הוא 45 ימים ממועד שבו הובאה השומה לידיעת החייב, ולכן אין להתעלם מדרישת התשלום או לדחות את בדיקתה.

בעקבות תיקון מס׳ 157 לחוק נוסף גם מנגנון המאפשר, בתנאים מסוימים, להגיע לשומה מוסכמת כאשר סכום ההיטל שנקבע בשומת הוועדה המקומית אינו עולה על 90,000 ש״ח, החייב אינו חולק על עצם החבות והוא מצרף שומה נגדית מטעמו. תחולת המסלול כפופה לתנאים ולבקרה שנקבעו בחוק, ואין אפשרות לנהל אותו במקביל להליך בפני שמאי מכריע או ועדת ערר.

פטורים מהיטל השבחה

התוספת השלישית כוללת שורה של פטורים, מלאים או חלקיים, אולם מרביתם כפופים לתנאים מצטברים ואינם ניתנים באופן אוטומטי. בין היתר, קיימים הסדרים הנוגעים לבנייה או להרחבה של דירת מגורים עד לשטח כולל של 140 מ״ר, ובלבד שמתקיימים תנאי המגורים והתקופות הקבועים בחוק. במקרים מסוימים מדובר תחילה בדחיית תשלום, ההופכת לפטור רק לאחר שהתקיימו התנאים הנדרשים.

פטורים נוספים עשויים לחול על מוסדות הפועלים למטרות ציבוריות מסוימות, על מקרקעין המצויים באזורים שהוכרזו בחוק, על בניית מרחב מוגן ועל נסיבות מיוחדות נוספות. הפטור למוסד ציבורי, לדוגמה, אינו נובע רק מכך שהקרקע מיועדת לצורכי ציבור, אלא תלוי בזהות הגוף, במטרות פעילותו, בשימוש שנעשה במקרקעין ולעיתים גם בייעוד התמורה שתתקבל ממכירתם.

בתחומי התחדשות עירונית ובנייה מכוח תוכניות שנועדו לחיזוק מבנים קיימים חלים הסדרים ייחודיים, הכוללים לעיתים פטור, היטל בשיעור מופחת או שיעור שנקבע בהחלטת הרשות המקומית. אין אפוא להניח שכל מיזם התחדשות עירונית פטור מהיטל השבחה, ויש לבדוק את סוג התוכנית, מיקום הנכס, מועד ההחלטות הרלוונטיות והוראות הדין החלות על המיזם המסוים.

חשיבותה של בדיקה מוקדמת

היטל השבחה עשוי להשפיע על הכדאיות הכלכלית של מכירת נכס, על חלוקת התמורה בין הצדדים, על היכולת לקבל היתר בנייה ועל מועד השלמת הרישום. בדיקה מוקדמת של המצב התכנוני, התוכניות שאושרו, זהות בעל הזכויות במועד הקובע והפטורים האפשריים עשויה לצמצם מחלוקות ולהביא לחלוקה נכונה יותר של הסיכונים במסגרת ההסכם.

בעת קבלת שומה יש לבחון לא רק את התוצאה הסופית, אלא גם את עצם קיומה של השבחה, המועד הקובע, המצב התכנוני שקדם לאירוע המשביח, עסקאות ההשוואה, אפשרות הניצול המעשית של הזכויות והפחתות רלוונטיות. בחינה זו משלבת בדרך כלל היבטים משפטיים ושמאיים, ולכן במקרים המתאימים נכון להסתייע בעורך דין ובשמאי מקרקעין לפני תשלום הדרישה או פתיחת הליך השגה.

היטל השבחה עשוי להשפיע באופן מהותי על כדאיותה של עסקת מקרקעין, על היכולת לממש זכויות בנייה ועל היקף החיובים החלים על בעל הנכס. בחינה משפטית ושמאית מוקדמת של התוכניות החלות על המקרקעין, מועד היווצרות ההשבחה והפטורים האפשריים עשויה לסייע בהערכת החשיפה ובהתנהלות מושכלת מול הוועדה המקומית. משרד אסף אברהם ושות׳ מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים בסוגיות הנוגעות להיטל השבחה, לעסקאות נדל״ן ולמימוש זכויות במקרקעין, מתוך ראייה רחבה של המצב התכנוני, ההיבטים המשפטיים והאינטרסים הכלכליים המעורבים.